建商「閉門銷售 」消費者瘋狂搶購 竹縣消保官:業者銷售行為的違法性要件尚待釐清但籲消費者勿成為墊高房市的幫凶

記者鄧宜/新竹報導

針對日前立委在立院揭發建商「閉門銷售 」現象,新竹縣、市消保官會同地政、工務、稅務等主管機關,9月2日下午聯合稽查昌益集團,以釐清新竹縣竹東鎮二重埔昇益建設「星都匯」建案,是否未曾向主管機關申請銷售,一個月內便宣布完銷,同時調查業者封閉式銷售的適法性爭議。

竹縣消保官靳邦忠表示,初步認定建商並未明確違法,且尚無消費者投訴消費糾紛,目前先對業者施以行業導正,提醒建商注意社會觀感,避免誤導消費者,針對銷售市場的開放性,對一般消費者應力求公平合理。

消保官靳邦忠強調,雖然業者銷售行為的違法性要件尚待釐清,但整個銷售過程明顯不符合社會對於公平正義的期待,「就一個消保官的立場而言,怎麼看都不盡公平合理,消費者的權益何在?」。

靳邦忠嚴正提醒建商應注意社會觀感,關於銷售市場的開放性,對一般消費者也應力求公平合理。也呼籲僅憑四張圖片就瘋狂搶房的消費者,將來施工完畢可能不符合自己的「使用」期待,應該審慎 評估、理性消費,正視預售屋本質是為居住目的,而非投資的工具,五年內轉售會被課高額重稅,不要成為墊高房價的幫凶,損害消費者自身的權益。

靳邦忠說,昌益建設所屬昇益建設在竹東鎮二重埔推出「星都匯」建案,在8月4日取得縣政府核發「科技商業服務專區」1051戶建照,在使用分區上僅可做為符合土管「商務及服務」業種之使用,其中 578戶則委託同集團的「昌益仲介公司」銷售,以總銷售額的5%佣金做為報酬。

該公司以「昌益建設案」 為名成立一個 Line群組,裡面有2萬5千多名會員,由員工以電話通知或Line 簡訊傳送的方式給特定的會員釋出訊息,可優先獲得集團內部所有本建案資訊第一手消息,開賣當日僅提供建案外觀與基地區域位置圖,及每層平面圖與停車位的設施配圖等四張圖表照片,待消費者選擇後,即簽訂「購屋意願書」。

該公司於8月24及25日分別向新竹縣、市政府申請銷售資訊及委託銷售契約書備查,申報當日及隔日(26日)兩天就獲得566張訂購單;隨即排定自8/30起正式簽約,一連7天、每天8小時皆排滿客戶簽約行程表,一旦客戶未出現簽約,後面備取者馬上頂替名額。

直至消保官聯合稽查時,業者陳列3天下來所有的簽約書,供主管機關抽查,確實已有326戶完成簽約,每份契約正本上均載明,消費者已支付總價一成、約 130 萬元的簽約金,並附有銀行本票及身分證正反面影本等相關資料。

靳邦忠表示,本案業者依法如期向主管機關做銷售申報,且在契約內也載明了是「主要用途僅限於辦公室,皆不適用房屋權狀或建物謄本主要用途需登記含 有『住宅』用途限制之優惠貸款」,契約正本與購屋意願書(紅單)的轉換程序也依法律規定。

業者連樣品屋都不用蓋,委由集團子公司銷售,放幾張圖片在群組裡,透過會員制讓特定客戶優先訂購,兩天就銷售一空。其中就「僅限於辦公室」,以不適用一般「優惠貸款」,取代不適用一般「住宅使用」之條款用語,是否涉及以虛偽之表徵引人錯誤違反公平交易法;以及採封閉式銷售方式是否為投資行為而非消費行為,將再與相關主管機關研議其適法性。由於違法要件不明確,且未有消費者就本案投訴消費糾紛,將先以對業者進行行業導正為主。

在這一連串細膩的操作下,房價不斷漲高,「這樣下去一般消費者真的買不到房子,全部被業者鎖單,成為一個封閉銷售的市場。」靳邦忠當場質問負責的林姓主管「你們怎麼連樣品屋都不蓋就銷售,以後如有糾紛要拿什麼當依據做判斷?」業者回答「我們每次要蓋的時候,就賣完了,所以以後也都不蓋了,就透過圖片來說明」、「這次建照僅能作辦公室,將來違規使用,會有被罰款拆除的風險,你們有告訴消費者嗎?」業者則回覆「有,契約都有註明」

消保官質問:「消費者真會這麼樣衝動瘋狂,看個圖片就買了?」業者回答:「是, 這我們也沒辦法」。縣府地價科科長呂明勳要求本建案簽約30天後,業者必須如實做實價登錄,所有資料地政機關將列案監督,如有異常交易訊息,也會適時發布消費警示。

北區國稅局審核並提醒業者代表,110年7月1日房地合一稅2.0已經正式實施,課稅範圍含預售屋及其座落基地,持有期間五年內轉讓會課以重稅,異常轉單的流動資金也會立案追蹤,這些風險成本都要如實轉告消費者。

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